即墨在青岛版图中，地位很重要。从经济总量看，2023年即墨区1594.7亿元，排在黄岛区和胶州市之后，位列第三名。增长6.6％，高于全市0.7个百分点，增速也是第三名；一般公共预算收入105.6亿元、增长6.1％……房地产层面，持续阴跌三年多之后，即墨各板块表现各异。即墨西城区逐步稳定了，次新房陆续释放，价格友好中；蓝谷楼市还在和烂盘作斗争；创智新区（东部城区），熬过了最难时候，个别停工，但多数楼盘已经卖成现房了。整体上，即墨二手房市场，部分房东降价出货，不再坚持高点价格，价格回调明显。二手房成交很活跃。新房呢，有些烂盘，再怎么折腾，换名字，换包装，口碑碎一地。尤其是期房，成交难度更大。1、绿城12500元，可以买了吧？即墨西城区，也就是大家说的新城区，学区资源好的区域。房价恢复理性了。就是当年最牛的绿城某小区，也到了合理价位。幼儿园、小学、初中都不错，加上房子质量、绿化等都在线，所以陆续有购房者出手“接盘”了。绿城岘山花城，刚成交了一套套三，101平127万，单价12500元。户型有局限性，但小区评价确实很高。中央景观带附近，还有泳池。即墨带泳池的小区本来就很少。绿城出品，还是靠谱的。曾经的一万八、两万，已经一去不复返。现在，一万二，性价比怎样？绿城旁边，还有几个次新房，比如禹洲朗廷府、翡翠公园、保利堂颂等。保利堂颂的成交比较活跃，二手房签约价12500--14000元/平，陆续有成交，套四明显更抢手一些，说明这个板块的购买力依然是即墨最强。禹洲朗廷府，略显尴尬。贝壳显示有30多套在售，但最近都没有成交。挂牌价从一万二到两万+，很“精神分裂”。禹洲这个开发商，很不体面，简直是即墨改善客群的梦魇……高开低走的典型代表，拿着伪“高端”先高价收割；市场不好，立马降价，无止境那种；老业主崩溃的往事，太心酸了。远离这种二流外来房企。因为你不知道它啥时候就“跑”了。当然，即墨西，还有不少房龄十几年到二十年的二手房，价格很亲民，8000—10000的也不少。总体说，即墨西的房价已经回落明显，成交也在复苏。即墨最强板块，还是有稳定需求的。2、创智新区的下半场即墨东部新城区，也就是创智新区，终于熬到下半场了。四年前，那批十五家左右的楼盘，多数已经进入现房阶段，且交付还比较顺利。除了个别几个垃圾房企，比如世茂等。（苏荷东区实景图）北京建工集团开发的苏荷项目，东西两区都是现房，还有20套房子，不急不慢。（大悦城现场图）中粮大悦城，住宅纯高价路线，赶上了好时候，稳赚；商场虽然正常营业，但人气确实很一般。新兴中心城是一个体量比较大，经历了火爆期，也遇上了“寒冷”期。这家来自北京的开发商，也算是体面收尾了，基本上建成了。尾盘状态。二手房市场上，新兴中心城的多层成交价，比高峰时候回落了很多，目前单价到一万，还是有人接手的。比如，一套130平的套四，昔日流行的四叶草户型，成交价是128万。这个板块内，另一个盘，华发四季，曾经走“标杆”路线，定价一万四五。幸亏体量不大，忽悠了一些改善。两年前交付后，入住率不太高。有些房东挂出来试水。虽然华发的位置、产品都还不错，但成交价也是一万出头。价格逐步恢复到理性状态，陆续还是有人愿意“接”一下。这个板块，存量比较大的是紫金华府和海信盟旺世家。前者是即墨平台公司开发的，现房，定价略高，去化难；后者，体量大，之前隔壁某楼盘疯狂以8000的价格输出，弄得海信一直很难受。（海信盟旺世家）鲁商中央公馆二期也是现房，还有一百多套洋房，价格不高，就是位置略靠北了，还得熬两年。鲁商中央公馆二期实景图金玉府的次新房，这两年刚交付的，开始在二手房市场成交了。116.2平的套三双卫，精装，成交价116万，单价一万。而售楼处呢，从最早的一万四五，降价到了一万一二，降幅也不小。去年，金玉府售楼处降价之后，陆续也有成交，已经趋于稳定。售楼处和房东挂牌价价差缩小后，不至于被摁在地上摩擦了。金玉府的位置，算是老城区和东部片区的结合位置，老城的人能接受。这也是北京金隅在四年前敢定价一万四五的底气。金玉府实景图这个盘周边，配套还可以，人气也比东部强一点。价格趋于稳定后，局面好了一些。但金玉府体量大，后续压力仍然不小。好在，金隅有国资背景，不至于和世茂璀璨某盘那样“不体面”。创智新区，短期别再拍地，这批现房陆续去化，承诺的配套尽快兑现（医院等），写字楼、产业等跟上，还是有未来的。3、蓝谷的“尴尬”依然持续中之前，房师傅曾专门写过一篇关于蓝谷楼市的文章，大家可以看一下《 》。今天，只给大家提个醒——各位蓝谷的投资客，小伙伴们，注意了。有个“骗子”楼盘出现了。“青岛观海”营销中心开放，不少人跑去领随手礼。仔细一看，这不就是三盛国际海岸吗。对，就是它！开发商青岛海上置业有限公司，唯一大股东就是三盛集团。林荣滨是董事长，法人是秦桂梅。目前这个公司官司缠身，被执行案件非常多，忽悠了很多供应商……这次，楼盘改了名：青岛观海。不要玷污这几个字啊！胶州三盛停工的事，解决了吗？林董事长。偷摸把即墨项目“改头换面”，一堆债务，还敢出来继续忽悠购房者？蓝谷第一大“坑”盘，换个马甲就能横行乡里了？大家看清楚了，看好自己的钱包，远离三盛，远离这个“青岛观海”（可怕）……4、非主流板块：6000一平即墨楼市，有不少外来房企，在这里跌了跟头。比如，实地，中骏，华侨城等。这些房企，进来的晚，没赶上好时候。拿地价格也不低，房子卖得很差，惨不忍睹。就拿华侨城来说。雷声大雨点小，搞了一个超级大盘，在即墨柳泉路与河滨一路交汇处，案名叫华侨城欢乐莲泉。2020年，还能忽悠到一万的单价，到了2023年，直接打出49万起买央企现房的旗号，把老业主气懵逼了。89-115平现房，虽然当初是延期交的，但至少所见即所得。但是，位置太偏，各类配套还在“兑现”中，所谓的华侨城大盘，根本就是只卖房子，其他“规划”，看不着，摸不着的。购房者也不是傻子。观望，不买了。再看一下，华侨城的单价，跌破六千元一平了。2020年买入华侨城的那批购房者，亏了得40%了。这个幅度，还挺狠的。华侨城的尴尬在于位置太偏了。即墨北，远离即墨城区，刚需都看不上的地方。华侨城的落地规划的可是文旅大项目，结果拿地之后就是卖房子。和大家的预期，是越来越相悖了。5、写在最后：即墨楼市或许还有调整，板块还有分化，不同类型的二手房还有回调空间，但是，因为大部分小区、楼盘的价格已经处于低位了。如有，自住需求、换房需求的，可以认真考虑了。但是，不能盲目图便宜，一定看地段、产品、物业、配套等综合考虑。远离口碑不佳的开发商，远离脏乱差的二手房，很快，它们陆续就被淘汰、边缘化了。感谢坚持看完此文的小伙伴！如有想说的话，可加房师傅微信。

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